Pierwszy września 2017 przyniósł istotne zmiany w regulacjach dotyczących opłaty adiacenckiej. W tym dniu weszła w życie ustawa z dnia 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Najważniejsze zmiany w zakresie opłaty adiacenckiej to: 1) Zmiana regulacji, która praktycznie wyklucza możliwość przedawnienia naliczenia opłaty adiacenckiej; 2) Doprecyzowanie zasad obliczania wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału.
Mały zabieg redakcyjny całkowicie zmienił zasady odnoszące się do terminu naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Dotychczasowe brzmienie trzeciego zdania art. 98a ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej UGN) o treści:
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
otrzymało nowe, następujące brzmienie:
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Oznacza to, że zgodnie z nową regulacją praktycznie niemożliwe będzie przedawnienie naliczenia opłaty adiacenckiej. Bowiem wystarczy, żeby w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, organ (Wójt/Burmistrz/Prezydent Miasta) skutecznie wszczął postępowanie administracyjne. Od momentu wszczęcia postępowania, do jego zakończenia, ustaje bieg wszelkich terminów na naliczenie opłaty adiacenckiej.
Na gruncie dotychczasowego brzmienia omawianego przepisu orzecznictwo sądowoadministracyjne jednoznacznie przyjmowało, że trzyletni termin odnosił się do prawomocnego naliczenia opłaty. W konsekwencji wiele postępowań w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej kończyło się umorzeniem postępowania z uwagi na upływ terminu do naliczenia tej opłaty. W szczególności, kiedy na skutek składanych przez strony środków zaskarżenia wadliwe decyzje były uchylane.
Jak wynika z przepisów przejściowych nowe brzmienie tego przepisu, w zakresie, w którym odnosi się on do terminu naliczenia opłaty, nie ma zastosowania do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej (art. 4 ust. 3 Ustawy z dnia 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw; dalej UGNzm).
Zdaniem autora niniejszego artykułu nie jest to najlepsze rozwiązanie z punktu widzenia podmiotów zobowiązanych do uiszczenia opłaty. O ile można zrozumieć próbę uniknięcia negatywnych skutków dla postępowań wydłużanych z powodów nie zawsze obiektywnych (np. tzw. pieniactwo), o tyle pozostawienie w przepisie terminu 3 lat na wszczęcie postępowania wydaje się na wskroś niesłuszne. Należy wskazać choćby na fakt, że obecna norma pozwala na pozostawianie podmiotów zobowiązanych do uiszczenia opłaty adiacenckiej przez długi czas w okresie niepewności co do jego sytuacji. Po pierwsze, przeciwnie niż ma to miejsce w przypadku opłaty planistycznej, organ może (a nie musi) taką opłatę naliczyć. Strona nie wie zatem czy powinna utrzymywać rezerwę finansową, a jeżeli tak to jaki ta rezerwa powinna mieć rozmiar. Po drugie w regulacji odnoszących się do opłaty adiacenckiej strona nie ma możliwości (jak w przypadku opłaty planistycznej) wystąpienia do organu o ustalenie wysokości tej opłaty na wniosek i przed dokonaniem czynności powodującej obowiązek uiszczenia opłaty (w tym miejscu podziału nieruchomości). Reasumując należy stwierdzić, że rozciągnięcie terminu na wszczęcie postępowania do trzech lat należy uznać za całkowicie nieproporcjonalne – w szczególności, kiedy strona nie ma żadnego wpływu na wszczęcie postępowania. Wydaje się, że wraz z zmianą sposobu liczenia dawności termin na wszczęcie postępowania powinien zostać radykalnie skrócony, maksymalnie do 1-3 miesięcy.
Pozytywnie natomiast należy ocenić drugą zmianę, w zakresie, w jakim doprecyzowuje ona zasady wyceny nieruchomości dla określenia wzrostu wartości stanowiącego podstawę ustalenia opłaty. UGNzm wprowadziła ustęp 1b do art. 98a. W ostatnim zdaniu przepis stanowi, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Praktyka pokazuje, że na gruncie stosowania art. 98a, bez wprowadzonej zmiany, bardzo często dochodziło do nieprawidłowości w naliczaniu opłaty adiacenckiej prowadzących z reguły do jej znacznego zawyżenia. Również orzecznictwo sądów administracyjnych w tej kwestii nie było spójne. Należy podkreślić, że omawiana zmiana ma na celu doprecyzowanie (wyjaśnienie) wcześniejszej treści normatywnej art. 98a UGN. Jak wynika bowiem z uzasadnienia do projektu UGNzm wprowadzenie art. 98a ust. 1b ma na celu poprawę czytelności przepisu art. 98a.